Il real Estate

Gli Stati Uniti, in quanto federazione di Stati, contemplano una serie di normative autonome statali che devono per forza di cose sottostare ad una serie di norme federali comuni. Nel campo del Real Estate molte norme giuridiche e fiscali possono differire da Stato a Stato. In questa sede ci occuperemo del solo Stato della Florida.

Real Estate è un termine dalle coordinate molto ampie in quanto include, rappresenta e cerca di interpretare qualsiasi dinamica di mercato relativa agli immobili: dalla piccola single family in periferia, agli edifici commerciali e industriali, fino al grattacielo nel cuore della metropoli. Va da sé che cercare di riassumere in poche righe variabili così vaste comporta un’estrema opera di sintesi e forse qualche forzatura. È comunque fondamentale saper interpretare correttamente i trend di mercato per trarre le opportune conclusioni prima di acquistare un immobile: da qui l’esigenza di rivolgersi a professionisti del settore per le adeguate analisi. Per il buon esito di un’operazione immobiliare sono inoltre da considerare altre dinamiche che accomunano necessariamente qualsiasi tipo di immobile: riguardano l’aspetto meramente finanziario e in particolar modo l’acquisto, in quanto fattore primario e determinante il buon esito della vendita. Inoltre è necessario considerare l’aspetto occupazionale, la crescita economica reale, le politiche finanziarie degli istituti di credito, le politiche governative economico sociali.

Trend di vendita nelle maggiori città in Pinellas County

Median Sales Prices

median-sales-price-sp

St Petersburg

POPULATION
248,340
NUMBER OF HOMES AND APARTMENTS
108,815
MEDIAN HOME VALUE
$160,486
MEDIAN RENTAL PRICE
$893
MEDIAN HOUSEHOLD INCOME
$44,756
INDIVIDUALS BELOW POVERTY LEVEL
16.10%

Median Sales Prices

median-sales-price-cw

Clearwater

POPULATION
109,255
NUMBER OF HOMES AND APARTMENTS
47,638
MEDIAN HOME VALUE
$170,536
MEDIAN RENTAL PRICE
$948
MEDIAN HOUSEHOLD INCOME
$42,427
INDIVIDUALS BELOW POVERTY LEVEL
15.69%

 

Median Sales Prices

median-sales-price-l

 

Largo

POPULATION
78,783
NUMBER OF HOMES AND APARTMENTS
38,022
MEDIAN HOME VALUE
$104,189
MEDIAN RENTAL PRICE
$919
MEDIAN HOUSEHOLD INCOME
$40,634
INDIVIDUALS BELOW POVERTY LEVEL
12.97%


Il Real Estate in Florida

Le premesse

Esaminiamo quindi gli avvenimenti degli ultimi anni per capire dove ci troviamo oggi. Tutti ormai sono a conoscenza delle conseguenze della bolla immobiliare legata ai mutui subprime: in fase di espansione economica è stata immessa una forte liquidità nel mercato  che ha portato ad una rapida espansione dei prodotti finanziari sotto forma di investimenti (stock market, derivati, immobili) e consumo di beni, per altro non affiancata da un’adeguata crescita reale dell’economia. Nel momento in cui la crescita dell’economia reale non è più riuscita a sostenere quella finanziaria sono iniziati a comparire i primi casi di insolvenza: la sofferenza finanziaria si è quindi progressivamente trasferita dai proprietari insolventi agli istituti di credito. Raggiunto il punto di saturazione si è generata una forte contrazione della liquidità tramite attuazione di criteri più severi e restrittivi per accesso al credito che ha ridotto la domanda di immobili e ha determinato il conseguente calo dei prezzi instaurando una reazione a catena: il valore dell’immobile di gran lunga inferiore alle previsioni non garantiva più a sufficienza il valore del debito. A questo punto i proprietari non avevano più alcun interesse ad onorare debiti sproporzionati rispetto al valore reale dell’immobile. Mentre in Europa, grazie anche a misure di contenimento e a sovvenzioni, si è registrata una maggiore tenuta dei prezzi –con il conseguente fenomeno di stagnazione dovuto al forte calo del numero di transazioni-, negli States dove il mercato è più reattivo e dinamico, gli immobili hanno subito un drastico crollo dei prezzi, arrivando in alcuni casi ben al di sotto dell’indice di costruzione, cioè a costare meno dell’equivalente in materie prime. Dal tardo autunno 2011 il trend immobiliare, toccato il fondo, ha necessariamente dovuto risalire, registrando un continuo aumento di prezzo e recupero del valore.

Il processo di espropriazione: Foreclosure Auction e conseguenze sul mercato

A partire dall’estate 2006 gli istituti di credito si sono trovati a fronteggiare una sempre più crescente mole di insolvenze. Come hanno reagito? Quali sono state (e sono tuttora) le conseguenze?  In Florida ogni qualvolta un istituto di credito incorre in un proprietario insolvente per più di 90 giorni, deve necessariamente rivolgersi al tribunale per la procedura di riscossione del credito residuo o parte di esso (messa in mora ed espropriazione forzata del bene). Il tribunale, sentite le parti e trasmesse le varie ingiunzioni, procede alla vendita forzata pubblica dell’immobile.

Nei casi in cui l’asta va deserta (per mancato interesse o mancato raggiungimento della base d’asta minima) l’immobile diventa Real Estate Property Owned REPO o più brevemente REO perchè l’istituto di credito ne diventa il legittimo proprietario e quindi anche il  diretto responsabile legale e, come tale, è obbligato ad eseguire la manutenzione, la messa in sicurezza e l’espletamento degli obblighi fiscali; In un secondo momento il creditore cercherà quindi di ottenere parte del credito originario rivolgendosi ad un mercato più ampio, dapprima ad eventuali clienti tramite ufficio vendite, poi pubblicando l’immobile sui portali MLS tramite brokers. Nel linguaggio comune questo forma di vendita viene erroneamente definito Foreclosure, ma ormai in realtà è a tutti gli effetti una transazione privata fra l’istituto di credito e l’acquirente a tutti gli effetti; il termine più appropriato è Real Estate Property Owned REPO oppure REO. (Il vero Foreclosure è il pignoramento in sé, è l’azione di esproprio forzato del bene da parte del tribunale tramite asta giudiziaria -auction- il vero processo di Foreclosure).

Va da sé che un surplus di inventario “deperibile” e costoso da mantenere diventa una passività in bilancio. A questo punto l’immobile viene reso disponibile ad un mercato di potenziali acquirenti tramite campagna pubblicitaria,  con l’obiettivo di far collimare  l’esigenza di vendere con quella di recuperare il massimo del credito. Affacciandosi ad un più ampio mercato e avendo accumulato costi di gestione difficilmente l’immobile viene riproposto ad un prezzo uguale o inferiore rispetto all’ asta antecedente; di solito questo avviene nei casi in cui la manutenzione o la messa in sicurezza dell’immobile diventano troppo onerosi (perché magari l’immobile ha subito un incendio, o le coperture sono pesantemente danneggiate e si infiltra acqua, o ci sono cedimenti strutturali, oppure gli impianti e le tubazioni sono da rifare).

Il Multiple Listing System

Gli States, ormai da anni, hanno saputo organizzare l’offerta immobiliare tramite un’estesa piattaforma: il Multiple Listing System al quale molti acquirenti e investitori attingono. L’MLS è un database elettronico comune dove i realtors pubblicano e reperiscono gli immobili disponibili sul mercato. E’ un modo molto pratico ed efficace alla portata di tutti, proprio in virtù di questa accessibilità a qualsiasi competitor, in verità un po’ inflazionato. 

Considerando che il vero affare è caratterizzato in primis da un forte vantaggio economico in fase di acquisto, è più vantaggioso approfondire il tema delle aste giudiziarie che consentono di operare a monte di REPO -Real Estate Property Owned- o REO (erroneamente definiti Foreclosures) e che comunemente si trovano sul mercato tramite portali MLS.


Le procedure del Foreclosure

A partire dal 2012 l’azione politica del governo si è focalizzata ad arginare l’emorragia dei fallimenti attraverso iniziative e incentivi mirati a restituire da un lato valore agli immobili in modo da fermare le insolvenze (mutui agevolati), dall’altro a rilanciare il sistema creditizio (snellimento delle procedure di recupero del credito e incentivi al sistema bancario, legati ai bilanci interni, favoriscono le banche che erogano più mutui e rilasciano sul mercato meno immobili).

da sempre il Real Estate presenta un’ampia gamma di opzioni per acquisire un immobile, a partire dal crollo immobiliare molte sono tornate in auge, vediamone alcune nel dettaglio.

Short Sale

E’ un accordo tra le parti al fine di consentire al proprietario di vendere l’immobile ad un prezzo pattuito inferiore al debito residuo e più vicino a quello attuale di mercato. 

Talvolta infatti le banche preferiscono accettare un saldo inferiore al dovuto immediato piuttosto che allungare i tempi ed affrontare un recupero forzato del credito dall’esito dubbio e dai costi legali elevati, soprattutto dopo il crollo immobiliare. in questo caso il proprietario -non insolvente- deve indicare all’istituto di credito tutta una serie di motivazioni: non è sufficiente la semplice difficoltà economica per poter essere preso in considerazione, deve essere subentrata una sostanziale modifica dello stato preesistente causata da eventi eccezionali come la perdita del lavoro, della salute ecc. La trattativa è diretta e coinvolge l’istituto di credito; il processo è complesso e articolato, spesso rifiutato per vizi di forma o scorrettezze procedurali.

Il short sale può richiedere tempi molto lunghi, anche 9-12 mesi prima di incontrare l’approvazione che in taluni casi può essere rifiutata perché nel frattempo il valore dell’immobile è aumentato e l’offerta non è più adeguata ai parametri di mercato.

Pre Foreclosure

Quando il proprietario è insolvente per  più di 90 giorni (tre rate consecutive del mutuo) , la banca lo  dichiara in mora e dà  inizio alla procedura di recupero forzato del credito per via legale. Fino alla data dell’esproprio il proprietario ha la possibilità di saldare il debito residuo o vendere la proprietà per saldarlo. La trattativa per l’acquisto della proprietà può essere estenuante e l’immobile viene venduto in “as is condition”: visto e piaciuto con tutti gli oneri e gli onori a carico dell’acquirente.Nel caso in cui l’offerta sull’immobile sia inferiore al saldo dovuto, l’ultima parola spetta all’istituto di credito che può decidere di recuperare parte del credito subito, tentare un recupero maggiore all’asta o entrare in possesso dell’immobile. Spesso può capitare che il proprietario non abbia alcuna intenzione di lasciare l’immobile (o non abbia alternative abitative) e dovrà essere sottoposto a procedura di sfratto esecutivo una volta trasferita la proprietà, questo può richiedere molto tempo soprattutto quando si tratta di famiglie con minori.

Auction

E’ lo strumento tramite cui viene eseguito l’esproprio forzato, l’immobile viene messo all’asta al miglior offerente e l’istituto di credito stesso vi può partecipare; in realtà così facendo gli viene permesso di definire la base d’asta minima (che non viene necessariamente resa pubblica). Nel caso in cui la base d’asta minima non venga raggiunta il creditore che ha promosso l’esproprio ne detiene il titolo di proprietà.

Comperare direttamente dal tribunale comporta un vantaggio economico molto elevato si può infatti comprare ad un prezzo dal 50% al 80% mediamente inferiore alla stima di mercato (ovviamente non è tutto profitto perché c’è da tener conto dei costi di ristrutturazione-manutenzione-proprietà) Le offerte concorrenti sono trasparenti, pubbliche e consultabili in tempo reale, il titolo di proprietà viene trasferito, registrato e rilasciato in pochi giorni. Tuttavia è un mercato rivolto ad esperti nel settore perché la ricerca di debiti pendenti e vincoli di ipoteca è interamente a carico dell’ acquirente che con l’acquisto si assume l’onere di eventuale estinzione e messa a norma degli impianti qualora irregolari.

L’immobile non può essere ispezionato internamente prima dell’asta e viene venduto in “as is condition” ci vuole quindi molta esperienza e professionalità per poter valutare dall’esterno le condizioni dell’immobile e stimare l’intervento da effettuare, cosa fattibile con ottima approssimazione solo ad un occhio molto esperto.

Le aste immobiliari, con il giusto approccio, riescono a dare soddisfazioni molto più importanti e in tempi molto più brevi rispetto a tutte le altre forme di acquisto dell’immobile grazie anche al fatto che la trattativa si svolge in tempo reale, fra un privato e un’istituzione giudiziaria. 

REPO (“Foreclosure”)

Quando un immobile non viene venuto all’asta giudiziaria diventa Real Estate Property Owned REPO o REO, passa cioè in mano all’istituto di credito che ne deteneva l’ipoteca. Solitamente questi immobili vengono reimmessi sul mercato tramite canali più capillari: uffici vendite, brokers, trattative dirette (pacchetti di immobili), Multiple Listing System. In caso di offerte multiple la banca comunica il numero di offerte ricevute, ma non l’importo, in questo modo si attiva una serie di offerte a rilancio in busta chiusa, sconvenienti all’acquirente.

L’immobile viene venduto in “as is condition”, ma si può ottenere un periodo di tempo per far ispezionare l’immobile. Qualora le condizioni fossero particolarmente sfavorevoli si può ritirare l’offerta, ma negli ultimi anni non è più possibile abbassare l’offerta una volta accettata. Di norma il prezzo a cui l’immobile viene posto sul mercato è superiore alla massima offerta ottenuta in sede di asta giudiziaria, questo per l’esigenza di far fronte ai costi di manutenzione e di proprietà sostenuti dall’istituto nel frattempo.

Dall’assegnazione dell’immobile da parte del tribunale alla banca, alla sua collocazione sul mercato, possono trascorrere anche alcuni mesi, dipende dall’istituto di credito, da fattori interni di bilancio e proiezioni di crescita del mercato. Tenuto conto che nel frattempo sono subentrati costi legali, di gestione, di proprietà e talvolta debiti pregressi (ipoteche di vario genere) che gravano sui bilanci della banca, di sicuro non ci sarà un abbattimento del prezzo rispetto all’asta precedente. Quindi in un mercato per forza in crescita il fattore tempo è determinante nella definizione del valore.